Será que vai servir de algo reclamar das despesas da hipoteca ao banco?

Nestes dias está tendo muito alvoroço na sequência de um acórdão do Tribunal supremo, de 23 de dezembro de 2015, declarando abusiva uma cláusula nas hipotecas do BBVA e Banco Popular, que obrigava o cliente a assumir todos os custos de formalização da hipoteca.

A Organização de Consumidores e Usuários (OCU), foi quem levou o tema ao Supremo Tribunal federal, e é quem tem promovido uma campanha iniciada em novembro de 2016, que incentiva a reclamar das despesas de hipoteca, em todos os casos em que as escrituras de hipoteca contenham uma cláusula relativa às despesas de formalização susceptível de ser abusiva.

E aqueles barros, estas lamas. Ao final, depois de várias notícias na mídia, foi desvirtuado a informação original e o boca-a-boca fez com que o tema estenda o tema, como a pólvora, gerando uma avalanche de dúvidas e reclamações dos bancos. Pois parece que muitos esperam cobrar uma espécie de gratificação das cláusulas abusivas.

Isso, unido à demonizar e a perda de reputação que a banca em geral tem sofrido após os escândalos de algumas entidades após a eclosão da crise financeira em 2008, fez com que se leva a uma onda de reclamações sem ter conhecimento, em profundidade, do alcance dos atos originais que desencadeou toda esta situação. Quem pode reclamar das despesas de hipoteca? Qual o montante estamos falando? Que passos você tem que seguir para reclamar das despesas hipotecários? Será que vai servir de algo reclamar das despesas da hipoteca ao banco?

Antes de mais nada, quero fazer uma reflexão sobre toda essa cruzada contra a banca final ultimamente. Podem ser mais ou menos justos os motivos. Podem acabar condenando os bancos. Você pode acabar recuperando todo ou em parte cobrado. Mas no final de tudo isso, acabam pagando outros ou simplesmente vai afundar a algum banco.

Entre cláusulas chão, despesas de hipotecas, etc., Os montantes de dinheiro que estamos falando, é estimado em torno de 25-30% de todos os lucros do setor bancário. Uma barbaridade. Que o único que vai conseguir, é que basta ter mais funcionários e fechar mais escritórios mais rápido para poder suportar os custos, encarecer o preço das novas hipotecas e subir mais as comissões de serviços bancários. Não há ação sem reação.

Mas tudo bem. Confiamos que isso para ti não se toque e se você raspar algum dinerillo pue bem-vindo é verdade?

O primeiro de tudo. A sentença em que se baseiam todas essas pretensões de reclamar das despesas de hipoteca, condena-se a duas entidades. A BBVA e Banco Popular, pela forma em que estavam escritos em seu modelo de escrituras. É dizer, não há nenhuma decisão contra o resto de entidades. Ainda assim, muitos bancos têm feito bem o ditado “quando você vir as barbas de seu vizinho descascar, ponha as suas de molho”. E o Banco Santander, BBVA, Caixabank, Bankia, banco Sabadell e Ibercaja, já alterado a redação de suas hipotecas, assumindo cerca de 30% dos custos de formalização, para evitar demandas.

Além disso, a sentença a que todo o mundo faz referência, não sinta jurisprudência, nem tem caráter de Lei, não obriga o resto de entidades. Está havendo muitas outras acórdãos em tribunais, em que cada qual libra da “guerra” por sua conta e os conteúdos são diferentes.

Mas tudo bem, só que, finalmente, tudo isso se torna extensível a todos os bancos.

Quem pode reclamar das despesas de hipoteca?

Em princípio você pode adicionar ao carrinho de reclamar das despesas de hipoteca, se você tem atualmente um empréstimo hipotecário com saldo vivo, ou a coisa tiver terminado de pagar dentro dos quatro anos anteriores à sentença. Ou seja, a partir de dezembro de 2011 a dezembro de 2015. E você, até dezembro de 2019, quatro anos a contar da sentença, para iniciar os trâmites para reclamar.

Quais são os passos que teria que seguir para reclamar das despesas hipotecários?

OCU deve primeiro começar colocando uma reclamação dirigida ao departamento de atendimento ao cliente do seu banco. Indicando os dados de sua hipoteca, data de assinatura, detalhe de despesas, indicar que esses custos impostos para a formalização da hipoteca, são desiguais, abusivos e injustos, sendo você a parte mais fraca da relação contratual, em que se impõem tais despesas hipotecários. É importante quantificar a quantidade que se exige, ao menos de forma orientativa.

Já te antecipo que eles vão te responder que não se devolvem nada. Mas a partir de aqui, você já pode seguir o caminho de reclamar ao banco de Portugal, para, finalmente, terminar nos tribunais.

Presumivelmente agrupado em demandas coletivas, que os escritórios de advogados devem promover, pois a banca não está fornecendo uma suculenta fonte de negócio, com a conivência dos tribunais que ultimamente são o trabalho de emitir falhas ejemplarizantes contra os bancos. Por aquilo de impacto social e tal. E como, além disso, a banca está se recuperando e cada vez que publicam resultados, ganham mais dinheiro, já nem te conto.

Aliás, antes de lançar-se para a piscina léete a sua escrita, não vá ser que, em sua hipoteca não se diga nada as despesas de constituição de hipoteca e não tenha nada do que reclamar. Porque isso nasce do fato de cláusulas abusivas na escritura que declara nulas. Se não as há, esqueça.

Quais são os custos de hipoteca podem reclamar?

De entrada sugiro que você descer as suas expectativas em relação ao que pode vir a perceber. Quando você compra uma casa com hipoteca, assinaturas duas escrituras públicas. Por um lado, a compra, que isso é tudo coisa sua e a escritura da hipoteca. Que é o custo desta última, onde está o debate sobre o que tem que pagar a banca e o que não.

Ouvi por aí que o imposto de Actos Jurídicos Documentados, que é um dos custos mais elevados da hipoteca, é objeto de reclamação. Sinto dizer-lhe que, com isso você não tem nada que fazer. Não há nenhuma dúvida de que o sujeito passivo da constituição da hipoteca és tu, se coloquem como sejam as associações de usuários.

Outra coisa seriam os custos de um prestador de serviços administrativos do banco, as despesas de registro, a fixação do preço e dos encargos notariais. Que lá, bem olhado para si que seria justo dividir a carga de despesas em alguns casos e outros repercutirlos exclusivamente à conta do banco como principal interessado. Por quantificar um pouco o assunto, eu diria que para uma hipoteca média de 120.000€ estaríamos falando de 450€ entre Notarial e Registro de imóveis, 250€ de prestador de serviços administrativos e cerca de 300€ de avaliação. 1.000€ ou por aí no total.

Se se chegasse a dar o caso de que, no final você tem que devolver qualquer quantia a título de despesas de hipoteca, não sueñes que o devolvam via transferência para você sair de férias, se não na forma de redução de dívida de seu empréstimo. A menos que, claro, você já cancelada a hipoteca.

Em seguida, está o fato de que uma vez que você entrar no circuito judicial, o tema vai ser muito lento, porque ele vai entrar em colapso com todas as demandas que podem chegar. E, além disso, a banca vai interessar que se adie o máximo possível.

Outra opção é não reclamar e esperar que o Governo se pronuncie sobre este tema, se modifique a Lei Hipotecária e é regulado neste caso, as despesas de hipoteca. Acho Que ao afetar a tanta gente, é o que deveriam fazer. Mas como é pedir muito.

E eu não quero ser malpensado, mas se você retornam despesas de hipoteca entre 2011 e 2013, se te aplicaste dedução fiscal por isso, quase de certeza que virá Montoro para lhe pedir a sua parte e que devolva a Fazenda a 15% do que você havia desgravado mais interesse legal.

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