Perguntas Gerais sobre Hipotecas – Perguntas Frequentes de Compradores de Casas HUD

Este segmento é parte de um artigo publicado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD – por suas siglas em inglês) sobre as 100 perguntas mais frequentes sobre a compra de uma casa nos Estados Unidos.
PERGUNTAS GERAIS SOBRE O FINANCIAMENTO: ASPECTOS BÁSICOS
Foto por Silven001 – http://www.sxc.hu/photo/996860
33.O QUE É HIPOTECA?
Em termos gerais, uma hipoteca é um empréstimo obtido para adquirir um bem de raiz. A “hipoteca” em si é um direito (ação judicial) sobre a casa ou propriedade que assegura a promessa de pagamento da dívida. Todas as hipotecas possuem duas características em comum: capital e juros
34. O QUE É UM EMPRÉSTIMO DE VALOR (LTV)? COMO SE DETERMINA O VALOR DE MEU EMPRÉSTIMO?
A relação empréstimo-valor é o montante do empréstimo, quando comparada com o preço ou o valor da avaliação da habitação que está a comprar. Cada empréstimo tem um limite LTV específico. Por exemplo: com um empréstimo LTV de 95% sobre habitação fixado o preço em us $50.000, poderia pedir um empréstimo de até us $47,500 (95% de r $50.000), e deve pagar us $2.500 como pagamento inicial.
A relação empréstimo-valor reflete o montante de capital que os mutuários têm em suas casas. Quanto maior é o LTV, menor é a quantidade de dinheiro que os compradores de casas devem pagar suas próprias reservas. Portanto, para proteger as instituições de crédito contra a perda potencial em caso de cessação de pagamento, os empréstimos com LTV mais altos (80% ou mais) geralmente exigem uma apólice de seguro hipotecário.
35. QUAIS SÃO OS TIPOS DE EMPRÉSTIMOS DISPONÍVEIS E QUAIS SÃO AS VANTAGENS DE CADA UM?
Hipotecas com taxa fixa: os pagamentos não são alterados durante a vida do empréstimo
Tipos
A 15 anos
A 30 anos
Vantagens
Previsível
O custo da moradia não é afetado por variações nas taxas de juros e a inflação.
Hipotecas com taxas ajustáveis (ARMS): os pagamentos programados sobem e descem com as variações nas taxas de juros, os ganhos estão sujeitos a limites.
Tipos
Hipoteca reembolsável no vencimento: oferece taxas muito baixas durante o período inicial (geralmente cinco, sete ou dez anos). Uma vez decorrido o tempo, o saldo vence ou é refinanciado (mas não de forma automática).
Hipoteca de duas etapas: a taxa de juros se ajusta uma única vez, e que permanece o mesmo durante a vida do empréstimo.
ARMS vinculadas a um índice ou margem específico
Vantagens
Geralmente têm taxas de juros iniciais mais baixas
Os pagamentos mensais podem ser menores
Podem qualificar-se o devedor para, no valor de empréstimo mais
36. QUANDO TÊM SENTIDO AS ARMS?
Uma ARM poderia ter sentido se você estiver seguro de que seus ganhos crescerão a um ritmo constante com o passar dos anos ou se você está pensando em se mudar no futuro próximo e não preocupa-se com os potenciais aumentos nas taxas de juros.
37. QUAIS SÃO AS VANTAGENS DOS PRAZOS DE EMPRÉSTIMOS A 15 E 30 ANOS?
Aos 30 anos:
Durante os primeiros 23 anos do empréstimo, pagam-se mais juros do que o capital, o que implica maiores deduções de impostos.
À medida que a inflação e o custo de vida aumenta, os pagamentos de hipoteca tornam-se uma parte cada vez menor de despesas gerais.
Aos 15 anos:
Os empréstimos geralmente são realizadas a taxas de juro mais baixas.
O capital aumenta mais rapidamente, uma vez que os pagamentos iniciais incluem mais capital.
38. POSSO PAGAR O MEU EMPRÉSTIMO ANTES DO VENCIMENTO?

Sim. Ao enviar dinheiro extra cada mês, ao realizar um pagamento adicional ao final do ano, pode acelerar o processo de pagamento do empréstimo. Quando você envia um dinheiro extra, certifique-se de indicar que a diferença do pagamento deve ser aplicado ao capital. A maioria das entidades de crédito permitem a cessação antecipada dos empréstimos, mas exigem o pagamento de uma penalidade de pré-pagamento. Para mais informações, consulte o seu credor.
39. QUAIS SÃO AS HIPOTECAS ESPECIAIS PARA OS COMPRADORES PELA PRIMEIRA VEZ?
Sim. Atualmente, as instituições de crédito oferecem várias opções de financiamento disponíveis que podem ajudar os compradores pela primeira vez-o a superar os obstáculos que dificultavam a aquisição de uma casa no passado. Agora, as instituições de crédito podem estar em condições de ajudar os mutuários que não possuem uma grande soma de dinheiro economizado para o pagamento inicial e os custos de encerramento, que apresentam um histórico de crédito pobre ou nulo, que possuem uma dívida a longo prazo importante, ou que tiveram irregularidades em suas receitas.
40. QUAL O MONTANTE NECESSÁRIO PARA O PAGAMENTO INICIAL?
Atualmente, existem opções de hipotecas, que só exigem um pagamento inicial de 5% ou menos do preço de compra. No entanto, quanto maior for o pagamento inicial, menor será o valor do empréstimo e maior a sua capital. As hipotecas com um pagamento inicial inferior a 20% geralmente requerem uma apólice de seguro de crédito hipotecário para obter o empréstimo. Caso considere o montante do seu pagamento inicial, tenha em conta que também vai precisar de dinheiro para os custos de fechamento, a mudança e, possivelmente, os reparos e a decoração.
41. O QUE INCLUI O PAGAMENTO MENSAL DA HIPOTECA?
O pagamento mensal da hipoteca abrange, principalmente, o pagamento do capital e juros. No entanto, a maioria das entidades de crédito também incluem impostos locais para imóveis, o seguro do proprietário e o seguro de hipoteca (se aplicável).
42. QUAIS SÃO OS FATORES QUE INFLUENCIAM OS PAGAMENTOS DE HIPOTECA?
O montante do pagamento inicial, o valor do empréstimo hipotecário, a taxa de juros, o prazo e o programa de cancelamento afetam o total do pagamento de hipoteca.
43. COMO INFLUENCIA A TAXA DE JUROS EM GARANTIA DE UM EMPRÉSTIMO HIPOTECÁRIO?
Uma taxa de juros menor permite-lhe obter um empréstimo maior do que uma taxa de juros mais alta, com o mesmo pagamento mensal. As taxas de juros podem variar durante a busca de um empréstimo, de forma que pergunte às instituições de crédito se oferecem uma taxa “imóvel” que garanta uma taxa de juros específica, durante um determinado período de tempo. Lembre-se que a instituição de crédito deve informar a TAEG ou a taxa anual efectiva [Annual Percentage Rate (ABR)] do empréstimo. A TAE expressa o custo de um empréstimo hipotecário, em termos de uma taxa de juros anual. Geralmente é mais alta do que a taxa de juros porque também inclui o custo dos pontos, o seguro de hipoteca e outras despesas incluídas no empréstimo.
44. O QUE ACONTECE SE AS TAXAS DE JURO DESCEM E PACTÉ UM EMPRÉSTIMO COM TAXA FIXA?
Se as taxas de juros caem significativamente, pode considerar o refinanciamento. A maioria dos especialistas concordam que, se você planeja estar em casa durante pelo menos 18 meses e pode obter uma taxa de 2% abaixo da atual, convém refinanciar. No entanto, o refinanciamento pode envolver o pagamento de muitos despesas pagas ao encerramento original, mais os custos de iniciação e solicitação de empréstimo.
45. O QUE SÃO OS PONTOS DE DESCONTO?
Os pontos de desconto permitem baixar a taxa de juros. Basicamente, trata-se de interesse pré-pago e cada ponto equivale a 1% do valor total do empréstimo. Geralmente, para cada ponto pago em uma hipoteca de 30 anos, a taxa de juros é reduzida em 1/8 (ou 0.125) de um ponto percentual. Quando procurar empréstimos, solicitar às instituições de crédito uma taxa de juros com 0 pontos e veja quanto baixa a taxa com cada ponto pago. Os pontos de descontos são convenientes se você planeja estar em moradia, durante bastante tempo, já que podem reduzir o pagamento mensal do empréstimo. Os pontos são dedutíveis de impostos quando compra uma casa e pode negociar com o vendedor que ele pague alguns deles.
46. O QUE É UMA CONTA DE DEPÓSITO EM GARANTIA? PRECISO DE UMA?
A conta de depósito em garantia é estabelecida por credor, e ela se afasta, uma porção de seu pagamento de hipoteca mensal para cobrir os custos anuais do seguro do proprietário, o seguro de hipoteca (se houver), e os impostos sobre a propriedade. As contas de depósito em garantia são uma boa ideia, porque asseguram que o dinheiro estará sempre disponível para esses pagamentos. Se você usar uma conta de depósito em garantia para pagar o imposto sobre a propriedade ou o seguro do proprietário, certifique-se de não ser multado pelo pagamento fora do termo, dado que é da responsabilidade do credor efetuar esses pagamentos.

CONTEÚDO DA GUIA
Parte I Como começar

Parte IIEn busca de sua moradia

Parte IIILa encontrou

Parte IVFinanciación geral – Perguntas: – Aspectos básicos

Parte V-Primeiros passos

Parte VIEn busca do empréstimo adequado para você

Parte VII O Fechamento (Closing)

Parte VIIICómo podem HUD e da FHA me ajudar a me tornar proprietário de uma habitação

Parte IXSeguro hipotecário

Parte XProductos da FHA
Fonte:
http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/espanol/topics/100QandAforHomebuyers

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